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競売ビジネスのプロ(入札参加サイド)には大別して2通りがあります。 競売物件のほとんどは債務者が破綻しているため、物件自体のメンテナンスやプロパティ・マネジメントが行き届いていないのが通常です。
そのため思わぬ掘り出し物が存在します。 金融機関などの自己競落会社を除けば、プロの多くはこの掘り出し物に日を光らせています。
彼らの多くは、宅建業者です。 物件を望んでいるクライアントを多く抱えている場合は、各々のニーズに合わせて物件を選択します。
マンションや戸建て住宅など、個人向けの物件はリニューアルなどを施せば価値が上がります。 しかも、資金負担が少ない割に一定の利回りを確保できます。
これまで、競売と言えばプロが多くを落札してきました。 彼らが、さまざまなマイナス要素をロンダリングして、中古物件として市場に不動産を供給していました。

もう1つについては、このところ増えてきた個人の入札参加者への助言等を行う競売代行業者です。 裁判所の3点セットや不動産のデュー・ディリジェンスから価格の試算まで、あるいは市場の動向まで、↑亡しい個人の入札参加者に代わっていわば「値決め」を行うプロです。
不動産のマーケットは新規物件だけではありません。 中古物件もあります。
中古物刊二と言っても建物施工会社やメンテナンス会社などの違いによって、その価値は大きく変わります。 土地の価値だけで判断されてきた日本の不動産価格も、収益性や転売価格を念頭において現在価値が求められるようになってきました。
競売代行ビジネスを展開する業者は今後も増え続けると思われます。 これらの業界も手数料収入を得ることによって不動産そのものを取得するリスクを回避し始めています。
リスクをどこでとるのか経営感覚が求められている業界でもあります。 ニンパイと比較して、競売においてはテナントの権利が大きく異なる点があります。
ニンパイで守られる賃貸借契約の効力は競売では反故にされるのが一般的です。 不動産の取引では。
「引き渡しの時期」が非常に重要です。 戸建て住宅などで建設会社と請負契約を締結する場合などを除いて、いわゆる「居抜き物件」ではテナントの敷金返還請求権などが不安定です。
つまり。 「引き渡し」を受けた時期と抵当権設定の時期との前後によって、テナン卜の地位は大きく変わってしまいます。
「引き渡し」が抵当権設定より早ければ、テナントは新しいオーナーに敷金などを返還請求できるのに対して、その反対であればテナントは泣き寝入りとなってしまいます。 この時の敷金などは、テナントが破綻した元オーナーに対して返還請求することになりますが、その元オーナーは破綻しているわけですから、怒りのぶつけ場所にも困ってしまいます。
ただし、民法には例外があって。 「短期賃貸借」などの保護があります。
つまり。 入居後3年以内であれば、破綻したオーナーと締結した賃貸借契約は有効で、抵当権登記の時期にかかわらず、テナントの権利は引き継がれます。

したがって、入札に参加する場合には従前の賃貸借契約をよくしておく必要があります。 資金や保証金などで返済義務を負うものは、算定に際して負債として認識する必要があります。
なお、2000年8月に法務省は、競売を促進するために、[居座り排除」を目的として「短期賃貸借」の廃止についての検討に入り、2年後をメドに法整備を行うとの報道がありました。 蹴当権等の効力一般的に担保不動産には抵当権が設定されていると表現されますが、内容をよく把梶しておかないとその法的性格の迷いから思わぬ損失を被ることがあります。
たとえば、抵当権と根抵当権は性約を異にすると認識するのが賢明です。 保証にも単なる保証と連帯保証の速いがあり、他にも商工ローンなどで話題になった恨保証などがあります。
とにかく「根」が付くと注意を要します。 抵当権は、法律上の制度として、物的担保(ここでは不動産に限定)の典型で、fill務者が任意弁済すると抵当権は消滅します。
[根」抵当権において、債務の返済を終了しでも設定額がそのまま残っているのとは大きく異なります。 なお、抵当権や根抵当権は登記をもって第:者対抗要件を具備します。

抵当権にはいくつかの特色があります。 対抗要件を具備することができる。
登記簿謄本の乙区で確認でき、順位番号が付される。 抵当権だけを譲渡することはできない(根抵当権は譲渡可能)。
控除して、残余があれば所有者であった者に返却される(ただし、仮登記のままでは債権者は競売の申立はできない。 競売に際して、法定地上権や賃借権は否定され、競落人は賃借権者等に目的不動産からの退去、明け渡しを請求できる。
ただし、定期借地権や定期借家権は除く。 例外として、短期賃借権〈土地は5年、建物3年〉は競売後も残存期間のみ有効である。
競売時に、債権の元本は全額保証されるが、利息、や損害金は最後の2年分のみ優先弁済を受けることができる)。 なお、99年11月24日に最高裁大法廷で大きな判例変更がありました。
競売手続き中の建物の抵当権者物件を不法占有している人に対して、抵当権者は「直接明け渡し」を求めることができるとの最高裁の判決(初判断)が下されました。 できなLリとしながらも、「第三者の不法占有で競売進行が害され、売却価格が下落する怖れがあるときは抵当権の侵害にあたり、(民法423条の趣旨に基づいて)抵当権者は所有者の不法占有者に対する妨害排除請求権を代位行使することができるとしさらに「抵当権そのものに基づいても排除できる」としています。
請求権があるこの判決の意昧は競売妨害に歯止めをかけるとともに、不動産の価絡下落を最小限に抑える効果が期待できるところにあります。 これまで、「占有屋」を排除し、担保不動産の流動化を促進するために二度の民事執行法の改正が行われました。
96年の改正では強制競売と強制管理の保全処分に加え、引き渡し命令の対象が広げられました。 競売開始決定前の保全処分も新設されました。

98年の改正では、金融機関の自己競落が認められ、「抗告屋」対策として高裁のほか地裁でも抗告の却下が可能になりました。 裁判所の執行官がガスや水道の使用状況などを直接照会できる制度も盛り込まれました。
この抵当権の効力は、民事執行法の改正に伴う不法占拠者対策であるとともに、執行妨害行為を排除して迅速な債権回収を進める有効な武器として注目を集めています。 他方、従来の和議法が廃止となって2000年4月1日施行された民事再生法では、債務者の「再建」に重点が置かれ、「再建型」の倒産法として認知されています。
「再建型」には会社更生法が存在しますが、民事再生法ではアメリカのチャプター・イレブンを参考にDIP、つまり債務者は従来の通り自らの資産を占有して事業が継続できる「占有する債務者」の地位を確保できます。 DIPファイナンスが発生します。
当然に、抵当権も設定されます。 「占有する債務者」は不法占拠者ではありません。
同じ破綻した債務者に対する抵当権でも扱いが全く異なるので注意を要します。 根抵当権は、継続的な取引によって生ずる債権を担保するために利用されることが多く、特定の継続取引契約の種類の取引など、常に入れ替わる不特定債権の担保を目的に設定されます。

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